在欧洲待久了，特别是跟德国同事混熟之后，你会慢慢颠覆一个在国内根深蒂固的观念：房子，原来真的可以不买。
我刚到德国的时候，挺不习惯的。部门里一个快三十五岁的项目经理，本地人，业务能力嘎嘎强，英语德语无缝切换，老婆是护士，两个小孩一个上幼儿园一个上小学，标准的德国中产精英家庭。有一次聊天，我无意中问起他住哪个区，想着是不是什么富人别墅区。
他挠挠头，很自然的说，我们一家四口在城西租了一套公寓，一百二十平，挺方便的。
我当时就愣住了。
在他这个年纪，这个收入水平，在国内早就是有房有车的人生赢家了，甚至可能不止一套房。而在德国，他很坦然的在说“我们租房住”，语气里没有丝毫的自卑或者焦虑，就像在说“我们晚饭吃土豆”一样平常。
后来我见识的德国同事多了，从二十多岁刚入职的实习生，到四十多岁拖家带口的中层，租房的比例高得惊人。我才意识到，在中国人眼中如同信仰一般存在的“买房”，在德国人的生活哲学里，只是一个可有可无的选项。
这种心态上的巨大差异，背后是两国社会体系、文化观念和经济现实的巨大鸿沟。
一、德国的租房，是一种高质量的生活方式
提到租房，中国人的第一反应通常是：不稳定、寄人篱下、被房东随意涨租、被中介坑、家具电器都是最差的……总之，它是一种妥协，一种买不起房之前的过渡阶段。
但在德国，租房完全是另一码事。
德国的租赁市场，可能是全世界对租客最友好的地方，没有之一。它的法律体系，与其说是保护租赁关系，不如说是全方位、无死角地“溺爱”租客。
我有个同事，安娜，她租的房子已经住了八年。她说，只要她不主动搬走，并且按时交租，房东几乎没有任何理由可以把她赶走。德国法律严格限制房东的解约权，哪怕房东想卖房子，新房主也必须继承旧的租约，所有条款不变。
房东想自己收回房子住？可以，但必须提前很久通知，并且给出非常非常充分且令人信服的理由，比如“我全家老小无家可归了，只有这一套房能住”，还得走复杂的法律程序。
至于涨房租，更是难于登天。德国有个东西叫“Mietspiegel”，也就是“租金水平镜”，每个城市都会发布一个官方的租金指导价。房东涨租不能随心所্ভ欲，必须参考这个“镜子”，并且三年内的涨幅不能超过20%（不同地区有差异），更不能高于同地段的平均水平。
安娜说她住了八年，房东一共就象征性涨过两次租金，每次也就涨了三十多欧元，跟她工资的涨幅比起来，基本可以忽略不计。
在这种制度下，“租房”等于“稳定”。你可以像房主一样，在这个“家”里规划未来十年甚至二十年的生活。你甚至可以对房子进行改造，只要在搬走时恢复原状即可。
很多德国人租的房子，都是空空如也的“裸房”，连灯泡、厨房橱柜都没有。租客搬进去之后，会按照自己的喜好，从头开始装修、置办全套厨卫和家具。这在国内是难以想象的，谁会花几万欧元去装修一套租来的房子？
但在德国，这很正常。因为他们知道，这个“家”可以住很久很久。
这种稳定感，直接抽掉了“买房才能安家”这块心理基石。当租房和买房拥有的居住体验几乎没区别时，买房的必要性就大大降低了。
二、教育医疗不挂钩，房子回归居住属性
在国内，房子捆绑了太多东西：户口、学区、医疗、社会地位……它不是一堆钢筋水泥，而是通往优质公共资源的入场券，是你孩子未来的起跑线。
为了让孩子能上个好学校，砸锅卖铁背上三百万贷款买一套又老又破的“学区房”，这是无数中国家庭正在上演的现实。
但在德国，这套逻辑完全行不通。
德国的教育资源分配，讲究的是“公平”和“就近”。你住在哪个区，你的孩子就在这个区的公立学校上学，而各个公立学校之间的硬件、师资水平，差距非常小，几乎可以忽略不计。没有所谓的“重点小学”、“超级中学”。
一个区的市长，他的孩子和你家孩子，上的很可能是同一所小学。你想跨区上学？操作起来非常困难。
我的同事马库斯，他的大儿子就在他们租住公寓旁边的公立小学上学，每天走路五分钟就到。我问他担不担心学校不好，他觉得我的问题很奇怪。他说：“都差不多，老师都很负责，为什么要担心？”
德国的教育理念也不推崇“鸡娃”，他们更看重孩子的动手能力、社交能力和独立思考。小学阶段甚至都没有太多正经作业。
医疗也是一样。德国实行的是强制性的法定医疗保险或私人医疗保险制度。你交了保险，就可以在全国范围内自由选择医院和医生，跟你住不住在医院旁边，户口在不在这个城市，没有半毛钱关系。
当房子和这些最重要的社会资源彻底脱钩，它就回归了最原始的属性——一个遮风避雨的住所。为了一个住所，是否值得背上几十年沉重的贷款，搭上自己所有的现金流和生活品质？德国年轻人用脚投票，给出了否定的答案。
三、高昂的持有成本和不存在的“暴富梦”
在中国，买房除了自住，还有一个非常重要的属性——投资。过去二十年，买了房的人，几乎都享受到了资产翻倍甚至翻好几倍的时代红利。房子是普通人对抗通胀、实现阶层跨越最有效的工具。
但在德国，想靠买房暴富，基本等于天方夜谭。
首先，德国政府从骨子里就不希望房价疯涨。他们通过一系列复杂的税收政策，死死地把房地产的投资属性锁在笼子里。
买房时，你要交一笔高昂的“房产购置税”，根据州的不同，大概是房价的3.5%到6.5%。除此之外，还有公证费、土地登记费等，杂七杂八加起来，交易成本接近房价的10%。也就是说，一套50万欧元的房子，你还没住进去，就先要掏出5万欧元给政府和中介。
卖房的时候，税更狠。如果你买房后十年之内就卖掉，并且不是自住，那么恭喜你，你卖房赚到的所有利润，都将被视为个人收入，缴纳高额的个人所得税，税率最高能到45%。这条规定，几乎砍断了所有短线炒房的可能。
谁愿意辛辛苦苦折腾一番，赚的钱一半都交了税？
其次，持有成本也非常高。每年都要交“土地税”（Grundsteuer），房子的维护、修缮、保险，都是一笔不小的开支。德国的人工费贵到离谱，家里水管坏了，请个工人上门，光是出工费可能就是几百欧元。
很多老房子还需要定期进行节能改造，否则会被罚款。这些隐形成本加起来，让持有房产变成了一件持续“流血”的事情。
一个在银行工作的德国朋友给我算过一笔账。他说，综合考虑贷款利息、各种税费和维护成本，在德国持有房产的年化成本大约在3%到4%左右。而德国房价过去几十年的平均年涨幅，也就2%左右，很多时候甚至跑不赢通胀。
这意味着，买房在德国是一项纯粹的消费行为，而不是投资。它更像买一辆车，从你买到手的那一刻起，它就在持续不断地消耗你的金钱。
想明白这一点，你就理解了为什么德国年轻人对买房毫无热情。在一个无法通过房产投机获利的环境里，租房显然是更经济、更理性的选择。
四、流动的文化，不被束缚的人生
除了经济和制度上的原因，德国人的文化心态也起了很大作用。
他们没有那么浓厚的“故土情结”。一个德国年轻人，可能在汉堡读大学，在慕尼黑找到第一份工作，几年后又被公司派到法兰克福，最后可能选择在柏林定居。这种高度的流动性是他们生活的常态。
如果在二十多岁时就在一个城市买下房子，那就等于把自己的人生和这个城市牢牢捆绑在了一起。为了一个工作机会而放弃整个人生规划？这在德国人看来是不可思议的。
房子对他们来说，不是锚，而是枷锁。
租房，则给了他们最大限度的自由。工作不顺心了？换个城市。
这个城市待腻了？去别的地方体验生活。只需要提前三个月跟房东打个招呼，就可以潇洒地打包走人，没有任何牵绊。
我的同事克劳迪娅，一个三十出头的平面设计师，过去十年里，她已经在四个不同的城市生活过。她说她很享受这种“在路上”的感觉。我问她未来有什么打算，她说可能会找个风景好的小镇，租个带花园的房子，养条狗，开个自己的工作室。
从头到尾，她的人生规划里，都没有出现“买房”这个选项。
对他们来说，人生的价值在于体验，在于追求自己热爱的事业和生活方式，而不是被一个水泥盒子困住。他们宁愿把钱花在每年一次的海外度假、培养自己的兴趣爱好（比如滑雪、攀岩、玩乐队），或者投资于自身的教育和成长上。
五、高税收下的“月光”生活哲学
还有一个很现实的原因，德国的年轻人确实“没钱”买房。
当然，这个“没钱”是相对的。德国作为发达的工业国家，人均收入不低。但是，他们同时也是一个典型的高税收、高福利国家。
一个单身的德国白领，每月的工资到手前，要先被扣掉一大笔钱：养老保险、医疗保险、失业保险、护理保险，还有所得税和团结附加税等等。七七八八扣完，税前4000欧元的工资，到手可能就剩下2500欧元左右。
这点钱要支付房租、交通、饮食、社交等所有开销，一个月下来也所剩无几。德国人普遍没有强烈的储蓄习惯，他们更习惯于“月光”，把当月的钱花在提升当下的生活品质上。让他们像中国父母一样，为了一个首付，省吃俭用存上十年二十年钱，是根本不可能的。
而且，德国的银行对于房贷审批极其严格，通常要求购房者至少能拿出20%到30%的首付，并且对贷款人的收入稳定性、信用记录有非常高的要求。这道门槛，也把很多现金流不充裕的年轻人挡在了门外。
当买房的首付遥不可及，后续的月供又会严重挤压生活品质，而租房又能提供稳定舒适的居住体验时，选择哪一边，答案不言而喻。
接触了这些德国同事之后，我常常在想，我们到底为什么一定要买房？
我们追求的，或许并不是那套房子本身。我们追求的，是房子背后捆绑的安全感、归属感，是子女受教育的权利，是与主流社会认同的价值观保持一致。
而在德国，社会用另一套体系，把这些东西从房子上剥离了下来，然后通过完善的法律、公平的公共服务和稳定的社会福利，重新分配给了每一个人。当租客也能安居乐业，当孩子无论在哪上学都能受到良好教育，当人们的安全感不再只来源于一本房产证时，“买房”自然就从一道人生必答题，变成了一道无足轻重的选择题。
这里并非是说租房就一定比买房好。只是德国提供了一个范本，让我们看到，当一个社会不再将房产作为资源分配的核心时，人们的生活可以变得多么从容和自由。
或许，我们真正应该羡慕的，不是德国人可以坦然租房，而是那个让他们可以坦然租房的社会环境。
德国旅行Tips：
1. 现金为王： 德国虽然是发达国家，但信用卡和移动支付的普及率远不如中国。很多小商店、面包店、市集甚至一些餐厅只接受现金。出行一定要准备足够的欧元现金。
2. 周日休息日： 德国严格遵守周日休息的规定。除了餐厅和少数旅游景点，几乎所有超市、商场、商店周日都不开门。安排购物行程时一定要避开周日。
3. 交通规则： 德国的交通规则非常严格。无论是开车还是骑行，都要遵守信号灯。行人过马路也一定要走人行横道，等绿灯。
在没有信号灯的路口，车辆会主动让行人先行。
4. 公共交通打票： 在德国乘坐地铁（U-Bahn）、轻轨（S-Bahn）或公交车，需要在上车前或上车后在打票机上给车票打上时间戳（stamping）。如果忘记打票被查到，会被视为逃票，面临高额罚款。
5. 瓶子回收： 在德国购买瓶装水、饮料或啤酒时，价格里通常包含押金（Pfand），一般是0.15或0.25欧元。喝完后不要扔掉瓶子，可以拿到任何一家超市的自动回收机里退还押金，机器会打印出一张小票，可以在该超市购物时抵扣现金。
6. 餐厅小费： 德国有给小费的习惯，但不是强制的。如果对服务满意，一般会给消费金额的5%-10%作为小费。可以直接告诉服务员你想要支付的总金额（含小费），比如消费了18欧元，可以说“Stimmt so auf 20”，意思是“凑整到20欧吧”。
7. 热水和冰水： 德国的酒店和餐厅习惯提供冰水或常温水。自来水（Leitungswasser）可以直接饮用，非常安全。但如果你想喝热水，需要特别说明（heißes Wasser）。
很多酒店房间里不配备电热水壶按年配资平台官方。
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